【完全保存版】民泊初心者のための民泊物件を探す14の視点

サカグチさん
こんにちは。東京から一週間ぶりに名古屋に帰ってきたサカグチさん(@sakaguchi3jp)です。民泊物件の探し方をまとめてみました。書ききれないくらい長ーくなりましたあぁぁぁぁ!!!内容は凄く有益ですので本気の人は必読です!!

ざくっと読むための目次

民泊物件の探し方のポイント

  • 人気の観光スポットの近く
  • 近くに観光スポットが複数ある
  • ターミナルにある
  • 駅が近い
  • 中心地から近い
  • 4人以上宿泊できる広めの物件
  • 外国人が多数いるエリア
  • JR沿線にある
  • 空港まで一本で行ける
  • コンビニ、スーパーが近い
  • エレベーターがある
  • 鍵の受け渡しが容易
  • 自分の家から近い
  • 24時間ゴミ捨てOK

観光スポットの近く

民泊の利用者の大多数が、外国人観光客です。 民泊物件の近くに観光スポットがあることはゲストにとってとても魅力的です。複数の観光スポットにアクセスしやすいターミナル駅の近くもオススメです。

駅が近い

理想は徒歩7分以内が目安です、徒歩10分以上になると少々遠いというイメージとなります。 しかし多少駅から遠くても家賃が安くて、部屋が広い物件は民泊向きです。逆に部屋が狭くても人気の駅から近い場合は当然需要があります。悩んだ時は近隣の民泊物件の予約の埋まり具合ををAirbnbでリサーチしてみましょう。

中心地から近い

中心地の近くは、繁華街や有名スポットが多く需要があります。理想は徒歩7分以内くらいのエリア。

4人以上宿泊できる広めの物件

ホテルで大人数が同時に宿泊できる部屋はとても少なく、あったとしてもスイートルームだったりする。多人数宿泊できる部屋は競合が少ないため選ばれやすい。

外国人が多数いるエリア

外国人が多数いるエリアは、近隣の人も外国人慣れしているので理解を得やすい。

JR沿線にある

訪日外国人客はJR乗り放題の「ジャパン・レール・パス」をよく利用している。乗り放題で便利なのでJR沿線は好まれる。

出典:JAPAN RAIL PASS

空港まで一本で行ける

旅行者がチェックアウトする際は荷造りなどでバタバタするものです。ゲストは時間に余裕を持って空港に到着したいことが多いですので、空港まで一本で行けるのは喜ばれます。

コンビニ、スーパーが近い

コンビニでお金をおろしたり、スーパーで日本の食材を購入できるので、これらが物件の近所にあると喜ばれます。

エレベーターがある

LCCの利用者は夜間や早朝に出入りすることが多い。階段で音がうるさくならないように近隣住民への配慮をする。

ゲストからも予約前にエレベーターがあるかを聞かれることがよくある。女性ゲストにとっては重いスーツケースを階段で運ぶのはできれば避けたいものです。

鍵の受け渡しが容易

オートロックや特殊な施錠方法は無い方が容易に鍵を受け渡すことができる。チェックイン時にスムーズに物件にチェックインしてもらうことができる。

自分の家から近い 

万が一、ゲストの急なヘルプなどのトラブル発生時に駆けつけることができる。掃除にも行きやすい。

24時間ゴミ捨てOKが理想的

ゲストのチェックイン、チェックアウトの時間により清掃できる時間は制限されてしまいます。24時間ゴミ捨てのできる物件は、清掃の時のゴミ処理がとても楽です。清掃を外注化する場合もとても楽になります。

民泊物件の希望条件を設定する方法

  • 家賃と初期費用
  • エリア
  • 物件の設備や条件
民泊物件を探すにあたってまずは、「家賃と初期費用」の予算の目安と、運営する「エリア」を設定します。

初期費用に充てる予算と運営するエリアが決まってきたら、「設備や条件」を決めて部屋探しをスタートしていきます。

特に「エリア」と「設備や条件」は民泊物件に適した条件と一般的な賃貸物件に求められる条件とは異なります。

民泊物件の家賃と初期費用の考え方

民泊物件の家賃は管理費や共益費も合わせて合計で考えましょう。

民泊運営においては、
売り上げ − 固定費(家賃 + 水道光熱費、通信費、トイレットペーパー等の消耗品) =自らの収益
となります。

熟慮の上で家賃の予算を設定しましょう。

敷金、礼金、仲介手数料以外にも、火災保険料、家具や生活必需品の購入や搬入など、直接の物件の契約以外にも予算が必要です。余裕を持って準備しておきましょう。

地方都市などの物件では、場合によっては敷金、礼金が0円だったり、初月フリーレントをつけてくれる場合もあります。

他にも、初期費用は安く設定しているが、トラブル発生時や退去時の費用が通常より嵩む契約になっていることもあるので、契約前に条件や説明を十分に確認しておく必要があります。

民泊を始めるエリアを決めるときの考え方

まずは最初に自分が民泊をやりたいエリアを設定しましょう。

基本的には、中心部の駅から離れた方が、家賃の相場は安くなります。

また〜線 〜駅と限定してしまうより、〜線の〜駅から〜駅と幅をもたせた方が選択肢が増えます。

駅から多少遠くても、広くて家賃が安ければ十分、民泊向けと言えます。逆に駅の至近エリアなら狭くても需要が見込めます。

バランスをとりたい場合は最寄り駅から徒歩7分以内の範囲でコストパフォーマンスの高い物件を選ぶといいでしょう!

徒歩10分以上となると少々遠いというイメージとなってきますが、それでも広くて家賃が安ければ民泊向きです。

初めて民泊を始める場合のオススメはご自身の家の近くです。

ゲストの急なヘルプや、トラブル発生時にすぐに駆けつけることができますし、チェックアウト後の清掃にも自宅が近いとすぐに対応することができます。

民泊物件の設備や条件

  • 物件の間取り
  • エレベーターの有無
  • 風呂、トイレは別か
  • 階数
  • 築年数

など、自分の求める設備や条件をピックアップしていきましょう。

  • 下層への足音等の音漏れや響き具合は配慮が必要です。壁が薄く音漏れする物件は民泊物件には向いていません。
  • 一階は騒音が出にくいので民泊にオススメですが、特に寒冷地の場合、冬季は床の冷たさが2階以上の物件より冷たくなりますので、スリッパを用意するなどの配慮が必要です。
  • 当然ですが、エレベーターがあった方がゲストから喜ばれます。
  • 間取りは2LDK以上の物件を探せれば、かなり多人数対応できます。
  • 鍵の受け渡しの兼ね合いでオートロックはない方がオススメです。

実際の民泊物件探し

  • 家賃と初期費用
  • エリア
  • 物件の設備や条件

これらの民泊物件の条件が自分なりにまとまったら、早速民泊物件を探してみましょう。

民泊物件の基本的な探し方は

  1. インターネットで調べる(例、SUMMOHOMES@nifty不動産など大手が情報量が多く使いやすい。)
  2. 直接不動産屋に行く
  3. 賃貸情報誌を見る
  4. 民泊物件の情報サイトで探す 民泊物件をお探しなら【民泊物件.com】

出典:SUUMO


全てが完璧な物件は無い

物件を探し始めるとある程度の相場観が自然と身についてきます。

エリアや家賃、間取り、階数、その他のこだわりの条件でも何を優先させたいかを落ち着いて判断していきましょう。

特定のこだわりがある場合は、その他の条件には少し目をつむるくらいの気持ちも必要です。

例えば家賃は絶対◯万円以下で◯◯駅から徒歩5分圏内でエレベーター付きで風呂トイレ別で、築年数の浅い物件出ないと絶対に決めません!みたいにガチガチに条件設定してしまうと、なかなか民泊物件を見つけることはできません。

優先順位の低い希望条件には時には目をつむることも必要です。

絞り込んで行くことで、相場を知る

予算と相談しながら希望条件の優先順位を意識して、候補の民泊物件を絞り込んでいくと、自ずと自分の理想と実際の相場との線引きが分かってきます。

候補の物件を見つけるコツは、消去法で条件を絞り込んでいくことです。

不動産屋にコンタクトを取る

気になる物件が見つかったら、メールか電話でコンタクトをとってみましょう。

急いでいる場合は電話がオススメです。

物件がまだ空室かを確認し予約してから、来店するのが基本的な流れです。

目的にあった不動産屋を探す

地域密着型の不動産屋は特定のエリアの物件をメインで扱っているので、運営したいエリアが決まっている場合はオススメです。

大手の不動産屋は広い地域の物件を取り扱っているので、様々な条件から探してみたい場合にいいかもしれません。

また、民泊は一般的に不動産屋ウケが良く無いことも多いので、その点も踏まえて不動産屋を探して行くのがポイントになってきます。

気をつけた方が良い不動産屋

  • やたらと調子が良すぎる
  • 目当ての物件があると伝えているのに、来店したら違う物件ばかり勧めてくる。
  • 全体的に閉鎖的で細かい規則がたくさんある。
このような不動産屋には注意が必要です。不審な点がある時は気になる物件があっても、諦めて他の物件を探す勇気も必要です。不動産屋さんに丸投げせず、しっかりと自分の目で条件を確認してから、納得の上で契約するようにしましょう。

民泊物件を下見する

気になる民泊物件が見つかったら不動産屋さんに内見をお願いしましょう。

基本的に現地で物件を見ないで契約してしまうことは絶対にオススメできません。

できる限り必ず下見をすることをオススメします。

室内、近隣住民の様子、周辺環境等を実際に自分の目で見て確かめましょう。

内見に行く時は、不動産屋でもらった物件情報、筆記用具、メジャー、スマホを持って行くと便利です。

民泊物件を効率的に下見する際のチェックポイント

日当たりと景色の確認

実際に窓を開けて日当たりと外の環境を見てみる。

日当たりや景色が良好だとなお良しだが、ゲストは日中観光に出かけていることが多いのでこだわりすぎなくても良い。

音の響き具合

民泊運営において音は配慮すべき項目の一つです。

なぜなら、ゲストはバケーションで日本に来ています。もしかしたら、夜にお酒を飲んで仲間と騒いでしまうこともあるかもしれません。事前にゲストに夜間は静かにすることを伝えておくことで多くのゲストがルールを守ってくれますが、もともと壁が薄くて音が漏れてしまう場合には限度があります。近隣から騒音で苦情が出ないように隣との壁の厚さ、上層・下層階への音の響き具合を確認しましょう。

破損や目立つ傷はないか

お部屋に傷や目立つ汚れがないか確認しておく。部屋の設備の動作確認をする。

エアコン、水周り、キッチン、シャワー、トイレなどの設備に破損や傷があれば、入居までに修理が可能か必ず確認しておこう。もし有償の場合は価格も確認しておきます。

カビやシミがないか

押入れ、キッチン、トイレやバスルームにカビがないかチェックしましょう。

もし天井にシミがある場合は雨漏りする可能性があるので注意が必要です。

ドアや窓の開け閉め具合

ドア、ふすま、引き戸、窓の開け閉めの具合や隙間の有無を確認する。

スムーズに動作するか?ちゃんと開いて閉まるか?も良く確認しておきましょう。

冬の隙間風が入ると非常に寒いものです。

コンセントの配置と数

ゲストはスマホを充電したり、ノートパソコンを使用したりしますし、家電もあった方が喜ばれるのでコンセントの数は多い方がいいです。契約後にどこにベッドや家電を配置するのかをイメージしながら、コンセントの配置と数をよく確認しておきましょう。

タコ足配線だらけにならないように注意が必要です。

押入れやクローゼット

民泊物件を選ぶ時、予備のシーツやタオル等のリネン類をストックしておくスペースを確保しておくことはとても大切です。

またエキストラ用の布団や折りたたみベッド等の収納スペースがあると対応人数が増えて有利になります。

何人宿泊できる部屋なのかをイメージしながら、収納スペースも良く確認しておきましょう。

WiFiやインターネット環境 携帯電話 電波状況を確認する

近年、ゲストはほぼ間違いなくスマートフォンやノートパソコン、タブレットを持ち合わせています。

部屋にWiFi環境があるのがもはや当たり前となって来ています。

WiFi機器の電波が入るのか?や、もし固定回線を契約する場合は条件も考慮しましょう。携帯電話の電波状況も併せてチェックしておくのがオススメです。

周辺環境

物件周辺の環境や、共同スペース、ゴミ捨て場も観察しておきましょう。

ゴミ捨て場は24時間対応だと、運営がしやすいです。

コンビニやスーパーマーケットが近所にあるとゲストに大変喜ばれます。

もし、候補の物件にまだ入居者が住んでいて実際に、部屋の中に入れないこともあります。

その場合も必ず現地に足を運んで、建物の全体や共用部分、周辺の環境を観察したり、日当たりや音漏れなどを予測してみましょう。もし、同じ建物の別の部屋に空室があれば見学させてもらえるかもしれません。

民泊物件を契約する

物件を下見して、気に入ったら、早速その物件を不動産屋におさえてもらいましょう。

もし、しばらく悩むようなら、おさえるのをやめておきましょう。

物件をおさえる時に、「手付金」や「申込金」が必要な場合があります。

契約内容をよく確認した上で決断したら素早く行動していきましょう。賃貸契約では契約内容をよく確認せずに後々トラブルになるのが一番厄介です。不動産屋さん任せにし過ぎず、自分でちゃんと契約内容を確認するようにしましょう。

不動産屋で契約する

基本的には不動産屋さんに行って賃貸契約を行います。

契約書の内容の確認や、火災保険の加入など、意外と時間がかかるものですので、余裕を持って不動産屋さんに行くことをオススメします。

一般的に必要な持ち物の例

  • 契約手続き申込書(不動産屋でもらえます)
  • 住民票(最寄りの市役所などで入手できます)
  • 印鑑証明(最寄りの市役所などで入手できます)
  • 収入を証明するもの(会社員なら源泉徴収票で大丈夫です。フリーランスの場合は、確定申告書や納税証明書または銀行口座の預金残高の提出を求められることもあります)
  • 銀行口座と銀行印(家賃が銀行引き落としの場合に必要)
  • 契約にかかる費用(敷金、礼金、仲介手数料、初月または2ヶ月分の家賃、火災保険料など。不動産屋によっては、クレジットカードが使える場合もあります。)

不動産屋さんによって、様々な必要な持ち物があります。よく確認して万全の体制でいきましょう。お互いに信頼は大切です。

保証人について

賃貸契約を行う際には保証人の署名と捺印を求められることがあります。親に保証人になってもらうのが確実ですが、難しければ親戚や会社の上司等も可能です。

契約者が万が一、家賃等の支払いが出来なくなった時に保証人に支払い義務が発生します。そうならないようにきっちり運営していきましょう。

また、最近では保証人は不要で家賃保証会社が保証人の代わりの役割をすることもあります。

賃貸借契約書と重要事項説明書を確認して、署名捺印すれば晴れて契約完了となります。

くれぐれも書類を見ずに署名捺印をするのはやめましょう。しっかり書類を確認し、疑問点は遠慮なく不動産屋に質問して納得の上で署名捺印してください。署名と捺印をした時点でその契約を認めたこととなります。

家賃と支払い方法

  • 家賃の総額(家賃と管理費や共益費の合計)を確認する
  • 毎月振込なのか引落なのかを確認する

定期借家契約はオススメしない

定期借家の契約をすると、契約できる期間が限定されてしまうことがあります。せっかく利益の出ている民泊物件を手放すことになりかねませんので定期借家契約ではなく普通借家契約をしましょう。

更新料について

賃貸契約は通常2年契約です。2年後の更新時に「更新料」が発生します。「更新料」は家賃の1ヶ月分が相場と言われていますが、ケースバイケースなので契約書に目を通しておきましょう。

民泊物件における賃貸借契約書の注意点

民泊物件の賃貸借契約書には第三者への転貸が認められた内容で契約する必要があります。

詳しくは有料noteで記事にする予定です。

5/13追記:有料noteにて選んではいけない民泊物件の記事書きました。

民泊物件の探し方のまとめ

  • 人気の観光スポットの近く
  • 近くに観光スポットが複数ある
  • ターミナルにある
  • 駅が近い
  • 中心地から近い
  • 4人以上宿泊できる広めの物件
  • 外国人が多数いるエリア
  • JR沿線にある
  • 空港まで一本で行ける
  • コンビニ、スーパーが近い
  • エレベーターがある
  • 鍵の受け渡しが容易
  • 自分の家から近い
  • 24時間ゴミ捨てOK
以上の点を意識しながら、近隣の理解を得て継続して運営できるような物件を探すことが大切です。

民泊物件の候補が見つかったら、焦らずに契約内容をよく確認して契約することもとても大切です。

【追記】民泊物件が必ず見つかる3つの方法

サカグチさん
以下の記事は有料で販売してきた記事だけど一部を公開することにしたよ!

民泊運営をスタートさせるときに、どんな場所でどんな物件を選ぶのかがとても重要です。

物件選びは、商品の仕入れによく似ています。売れる商品の仕入れができれば、ビジネスはうまくいきやすくなることでしょう!

できる限り妥協する事なく、良い民泊物件を選びたいものですよね。

民泊物件が必ず見つかる3つの方法を紹介して行きますね。

さらに不動産オーナーが民泊を最大限活かす方法もお教えします。
もしあなたが不動産オーナーなら、「鬼に金棒」!!「不動産オーナーに民泊」!!!の状態かもしれません。

それでは早速、民泊物件を見つける方法を紹介したいと思います。

民泊許可物件のサイトで探す

民泊物件に特化しているサイトから探す。

民泊物件.com

ミンコレ(MINCOLLE)

booken.jp

民泊許可物件は相場より家賃が高いことがある

民泊を許可していることを理由に普通に賃貸するよりも家賃が高めに設定されていることもよくあります。
利益が出せそうかをしっかりシミュレーションしてから、契約しましょう。

自分で民泊物件を見つける方法

民泊許可物件のサイトで素晴らしい条件の物件に出会えればそれでもいいのですが、自分で探すことで選択の幅が大きく広がります。

まずは、再度この記事を参考にしていただき、不動産屋さんにコンタクトをとってみてください。

民泊物件を見つけるコツは
ズバリ、空室でオーナーが困っている物件を紹介してもらうことです。
インターネットで物件を探すときも
・事務所可能
・外国人入居可能
・ペット可能
のような、広い集客間口を設定している物件を取り扱っている不動産屋さんにまずはコンタクトをとってみましょう。

仲介営業マンから民泊物件を提案させる方法

・当て物件、中物件、 決め物件というものが賃貸市場で確実に存在する
・当て物件、中物件は決まりにくい条件が揃っている
・オーナーが空室で困っている物件を紹介してもらう。
例、3点ユニットの築20年以上の中古RC物件, 広い募集間口(生活保護の方、水商売、高齢者),仲介手数料以外に営業マンが受け取れる高額な広告費が設定されている物件など。
・自分でまず物件をネットなどで選び民泊をやりたいがオーナーが空室で困っている物件はないか?オーナーに提案してくれないかとお願いしてみる
・これを繰り返し続ける

不動産屋に問い合わせる時のコツ

不動産屋さんによっては「民泊」という言葉にネガティブなイメージを持っている方もいらっしゃいます。まずは、「ゲストハウス運営可能な物件を探しています」とコンタクトをとって見ると、スムーズに物件を紹介してもらえます。

不動産屋さんと関係性ができてきてから、「民泊」について触れるとその不動産の「民泊」に対してのスタンスを聞き出すことができます。民泊に積極的な不動産屋さんと出会うことができれば、スムーズに物件探しを行うことができるようになります。

「ゲストハウス」も「民泊」も、やることはほとんど同じなのですが、なぜか不動産屋さんの対応が全く違うことがよくあります。

通常賃貸では決まりにくい物件の特徴

通常賃貸がなかなか決まらず、空室に困っている物件には下記のような特徴があります。

設備に問題があるケース
・駐車場、バイク置き場、駐輪場がない
・4階建以上なのに階段
・3点ユニット・室外洗濯機・水回りの劣化

立地に問題があるケース
・日当たりが悪い
・プライバシーがない
・ラブホテルや風俗が近くにある
・ラーメン屋、焼肉の排気臭が凄い
・道幅が狭い、坂の上にある
・生活環境が悪い

このような物件を仲介営業マンからオーナーに提案してもらうといいでしょう。

Airbnbに興味を持っているオーナーと直接出会う方法

不動産屋に行かなくても、自分から直接Airbnbに興味のある不動産オーナーに出会う方法もあります。

・民泊ビジネスの有料コミュニティー
・民泊関連の無料説明会・セミナー
・民泊関連の単発有料セミナー
・不動産投資セミナー・勉強会
・異業種交流会

このような場所で、不動産オーナーに出会い、直接民泊許可をもらうのもアリです。

不動産オーナーから民泊運営許可を得る方法

・経営の生き残りをかけ外国人向け賃貸へのシフト変更アプローチする
・マンスリーマンションの仕組みを理解してもらう
・マンスリーマンションを外国人に貸すことを説明する
・Airbnbと言わず民泊という用語を用いて説明する(Airbnbのことを知らない日本人は意外に多いです。)
・Airbnbのゲスト認証の厳しさを説明して、オーナーがなんとなく抱いている不安をなくす
・まずはお試しで一室やってみましょうと提案する
・一室お試し案件をしっかりと運営する
・オーナーは二つの知識不足(外国人と民泊)をしっかりと解消することで理解を得ていく
・民泊に理解のある管理会社と組む

不人気な賃貸物件の民泊物件化を提案する方法

日本人が住むのには向かなくても、旅行者にとってはデメリットにならない場合があります。

住居としては人気が出にくい要素の例
・1階
・和室
・日当たりが悪い
・3点ユニット
・洗濯機置場なし
・窓を開けると目の前がビル

日本の3点ユニットは海外の方の目には物珍しく映るようですので、逆に外国人ゲストから面白がって貰えることもあります。
ゲストは、日中は観光に出かける場合が多く、日当たりが悪かったり、窓を開けて目の前がビルだったとしてもそこまで気にしなくても大丈夫です。

これらの住居としては人気がない理由をきっかけに民泊物件化をオーナーに提案してみましょう。

民泊物件が必ず見つかる3つの方法というタイトルをつけましたが、4つ目の方法も思いついたので、おまけとして追記しますね(笑)

実際にAirbnbで宿泊する

自分が民泊運営をしたいエリアですでに運営しているリスティングにairbnbを利用して宿泊してみます。

その宿泊先の物件に空室があれば、同様に民泊物件化できる可能性があります!宿泊費はかかりますが、初心者さんには運営の方法や手順も学べるため、学びが多くオススメです。

以上が、民泊物件が必ず見つかる3つの方法プラス1つの方法です。

もしあなたが不動産オーナーなら民泊を活用するチャンス

・自分で民泊ホストとして運営する
民泊なら通常賃貸とは比べ物にならない売上を上げることが可能です。

・民泊許可物件として人に貸す
民泊許可物件として民泊ホストさんに貸すことで通常の家賃にプラス1万円等の少し高めの家賃設定をして、貸し出すことが可能です。

・空室期間中に民泊を活用する
空室期間にも民泊として売り上げを上げることも可能です。

泊まログへのご質問・ご相談・お仕事依頼LINE@よりお問い合わせください。

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